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原标题:公证卖房 “天降”500万债务?

一手房东公证卖房,结果房产竟被人拿去抵押借款,房东变成了借款500万元的“借款人”;购房人付了几百万元购房款后,迟迟无法过户,最终卖方还撤销委托公证,要把卖出去的房产再“收回”……

近日,湖里区法院发布了一起因公证交易房产引发的典型案例。买卖双方互告对方违约,都要求对方支付90多万元的违约金。法庭之上,买卖双方也是各执一词,都有“苦水”。

据了解,近年来厦门市各区因公证炒房引发的官司越来越多。对此,法官提醒说,公证交易房产的双方,都可能付出惨痛的代价。

怪事:公证交易后,双方互相告?

“我已经支付了全部购房款,卖方却要撤销委托公证,拒不过户,这是违约!”购房人林小姐起诉称,请求法院判令被告立即依约将案涉房屋过户,并判令被告支付违约金90多万元。

原来,一手房东赵女士在厦门岛内有一套房产想要出售,就委托亲戚小方帮忙处理。去年7月,赵女士与小方在厦门一家公证处办理了全权委托公证。根据这份公证,赵女士将上述房产享有的权利都全权委托给了亲戚小方,小方有权出售该房产,有权与买方约定交易价格,还有权将这套房产用于办理抵押借款手续。

随后,小方就开始委托中介寻找买家。数月后,林小姐看中了这套房产。2016年9月7日,小方作为出售方、甲方,与购房人林小姐签订了一份《房产居间买卖协议书》,约定房产成交总价4496000元。

协议签订后,购房人林小姐根据约定,将全部购房款4496000元转给了对方。

不过,后来由于房价上涨和限购等原因,买卖双方并没有在协议约定的时间去办理过户。随后,双方互相指责对方违约,最终闹上了法庭。

购房人:付了购房款,卖方撤销委托!

最先告上法庭的是购房人林小姐,她状告一手房东赵女士及其亲戚小方,索赔90多万元。

林小姐说,由于双方签订协议后,厦门市出台了新的限购政策,导致林小姐无法直接将该房屋办理过户到自己的名下。

由于房产一时无法过户到购房人名下,林小姐有些担忧房子被一房两卖。此时,有人向林小姐建议说,可以卖方名义向林小姐儿子借款500万元,并以案涉房产办理抵押登记手续。这样操作,因为房子处于抵押登记状态,卖方就不能再出售,就可以避免一房两卖。

2016年10月13日,林小姐以赵女士的名义与案外人小毅签订一份借款协议,载明赵女士向小毅借款500万元,并于同日以案涉房产作为该笔借款的担保物办理了抵押登记手续。事实上,小毅就是林小姐的儿子。

随后,卖方以“借款行为给卖方带来风险”为由,就自行撤销了全权委托公证。

据林小姐说,房子被撤销委托公证后,她找对方交涉,卖方却提出说,要加价80万元才愿意继续履行合同。但是,这一要求,遭到了林小姐的拒绝。

卖房人:我只是卖房,怎么变借款?

房东赵女士及其亲戚小方被起诉后,很快也提起了反诉,他们反诉称,是购房人林小姐违约在先,因此林小姐应当承担违约责任,支付90多万元的违约金给卖家。

庭审中,房东赵女士等人确认已收到全部购房款4496000元。但是,赵女士说:“我只是出售房产,怎么就变成了我借款500万元,房子一共也才卖了449万多元。”

赵女士及其亲戚小方都说,他们从未同意林小姐以赵女士名义向案外人借款,也并未为案外人办理不动产抵押登记。在赵女士有意购买其他房产时,发现本应出售给林小姐的房产被林小姐私自以借贷的方式予以抵押。

因此,赵女士认为,购房人林小姐已经构成严重违约,违背了房屋买卖的真实意思表示,给赵女士造成“重大债务风险”。因为担心林小姐可能拿着委托公证书作出不利于赵女士的行为,卖家才不得已撤销委托公证书。

判决:双方都违约,诉求全驳回!

近日,湖里区法院作出一审判决,驳回了购房人林小姐的诉求。同时,法院也判决驳回了房东赵女士及其亲戚的反诉诉求。

法院判决认为,林小姐已经依约履行支付全部购房款义务,小方亦以赵女士的代理人身份将案涉房产移交给林小姐,并将包含将案涉房产进行出售、出租、申请还贷、办理抵押借(贷)款等相关权利转委托给林小姐,双方已经按照约定履行相应义务。所以,赵女士和小方反诉要求解除案涉《房产居间买卖协议书》的诉讼请求没有事实和法律依据,法院不予支持。

判决还指出,林小姐取得案涉房产的相应代理权限后,以案涉房产作为抵押物向案外人小毅借款500万元,并办理了相应抵押登记,导致案涉房产无法直接过户至林小姐指定的人员名下,其行为已经构成违约。而小方于2017年3月22日单方撤销转委托公证书的行为,也导致林小姐无法将案涉房产过户至其指定人员名下,也构成违约。

鉴于双方均存在违约行为,因此,双方要求对方支付违约金的诉求,法院均不予支持。

据了解,法院判决后,原被告双方已经自行协商,私下履行了过户手续。

律师提醒

公证炒房 双方都有风险

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师说,公证交易房产,两方都要承担巨大风险。

一方面,如果二手房东违约,一手房东作为“被代理人”要承担违约责任。根据相关法律规定,即一手房东应对二手房东的行为承担相应的法律后果。一手房东将背负很大的法律风险,因为二手房炒房者在与其他买家进行房屋交易时,是直接以房东代理人的身份出现,法律后果将由房东来承担。

另一方面,二手房东也要承担很大风险,因为,一手房东也可能一房两卖。一旦一手房东一房两卖,拿到钱后“人间蒸发”或者挥霍一空,那么二手房东可能就会“房财两空”。

相关案例

炒房人卷款 房东被判赔钱

此前,集美区法院也发布了一起因公证卖房引发的官司。

被告人小航原本在集美区有一套房子,她经熟人介绍,把自己房子以142万元的价格出售给“炒房人”阿辉。

当时,双方没有办理房产过户,小航收取了10万元定金后,就办理了公证委托,将房子委托给阿辉,并将房屋的出售、抵押、解押、过户等各项权利全权授予阿辉。

阿辉在取得公证授权两个月后,又将房屋加价出售,以173万元卖给了阿英。随后,购房人将173万元购房款如数支付给了阿辉。但是,阿辉收到钱后,只是将其中一部分款项用于支付小航的购房款后,并没有将余款用于办理提前还贷解押手续,反而挥霍一空。

购房人阿英迟迟等不到房屋解押过户,就将二房东阿辉与一手房东小航作为共同被告,起诉到集美区法院,请求判令二被告共同协助办理过户登记手续,并支付逾期过户违约金。

法院审理后认为,阿英在与阿辉签订房产购买协议时,阿辉是以小航代理人的身份出现,合同的出售方仍是小航,阿辉的代理行为后果应由小航来承担。

最终,法院作出一审判决,要求一手房东小航协助阿英办理过户登记手续,并以购房款173万元为基数,按合同约定支付逾期过户违约金。

导报记者 陈捷 通讯员 湖法宣/文 陶小莫/漫画返回搜狐,查看更多

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来源:金华新闻网 作者: 责任编辑:陈思
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